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    大湾区投资解读:广州地产板块的"钱"途在哪里?

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  • TA的每日心情
    无聊
    2019-5-17 10:57
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    [LV.6]常住?#29992;馡I

    楼主
    发表于 2019-4-22 14:25:45 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    禁毒吧-中国禁毒网站戒毒论坛

      
      广州,2019年4月2日--《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台(下称《纲要》),总面积5.6万平方公里、人口约7000万,创造10万亿元经济总量的大湾区11城,将凭借绝佳的区位优势、雄厚的经济实力及集聚性更强的创新要素,向着国际一流湾区及世界级城市群迈进。近年来进入多元化发展的地产板块,该如何借势湾区红利释放更多能量?全球领先的房地产服务商戴德梁行给出了独到的见解。
      
      掘金湾区利好把握重要机遇
      
      《纲要》提出,着重通过极点带动、轴带支撑等多城的联动发展,来建设国际化高水平湾区,戴德梁行在其中观察到了地产领域多个值得关注的重要机遇。戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河分享,轴带支撑中,积极构建以高速铁路、城际铁路及高等级公路为主体的快速交通网络,及港口群、机场群等区域经济发展轴带,将带来一系列TOD机会;同?#20445;?#22823;湾区在几个核心城市的带动下,将进一步辐射周边,培育一批具有优势的魅力城镇,为特色小镇的发展带来更多空间;另外,城市更新亦是湾区建设中的重点章节,城中村改造、促进城乡融合发展及优化空间布局等措施的?#24179;?#20134;能为地产行业?#20013;?#36171;能。
      
      大湾区机遇繁多,落到实处的地产物业投资,"钱"途在哪里?#30475;?#24503;梁行认为应重点关注三个方面,一是各城市定位所影响的城市级投资机会,如大宗物业板块;二是交通基建建设所带来的PPP及TOD投资机会;三是都市卫星城及产业新城带来的产业投资机会,如产业地产板块。
      
      大宗物业投资?#21644;?#36164;买家看好广州市场交易额?#20013;?#21019;新高
      
      2016-2018年,广州大宗物业投资市场交易额在三年内实现了从98亿元跃升至240亿元的增长,连续两年突破200亿规模,?#20013;?年创下新高。从近年交易结构来看,内资投资者依然占比较大,而看好广州未来发展的外资投资机构亦动作频频,占?#35748;?#33879;上升,是分散风险、全球化投资策略的体现。在交易的物业类型中,写字楼以逾6成的占比成为投资者的心头好,商业物业紧随其后。近几年业界备受关注的西城都荟、?#22336;?#24191;场、万科世博汇8号地及大马站商业?#34892;?#31561;物业成交,均是外资买家积极布局湾区,看好广州发展潜力的典型案例。依托大湾区核心城市优势及日渐完善的交通网络,越来越多投资者开始关注广州新兴区域板块,南?#22330;?#30058;禺、?#30772;搖自?#21450;增城等非核心区域的大宗物业成交,从2017年占比近3成,一跃到2018年占比约6成。
      

      
      图1 2017及2018年核心区域及新兴区域大宗投资交易占比来源:戴德梁行资本市场部
      
      大宗物业投资中颇受?#38431;?#30340;写字楼物业,具有较理想的投资回报率。截至2018年末,广州甲级写字楼市场平均租金创新高,达194元/平方米/月,全年租金增量以7%领跑全国。而随着市场存量的进一步去化,空置?#23454;?#33267;5.6%,创下近十年来新低。稳定的租金增长及火热的市场需求,使众多买?#20197;駒居?#35797;,而2019-2021年,更将是琶洲商务区及国际金融城等新兴写字楼板块陆续"出货"的高峰期,届时或将吸引更多投资者的垂青。
      
      产业地产:创新科?#23478;?#39046;产城融合投资机会
      
      科创产业将成为湾区未来发展的核心驱动力,随着城市壁垒的打破、产业集聚效应的形成及产业链的整合,必将带来巨大的产业物业投资需求。广深科技创新走廊是湾区科创产业发展的主轴,联动包括琶洲互联网创新集聚区、中新广州知识城、科学城及大学城-国际创新城?#21543;?#22323;、东莞的多个核心产业园区,?#25214;?#25104;为大湾区科技创新要素及产业龙头集聚的黄金地带。
      
      戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董?#24405;?#20027;管邵丰表示,广州具备完善的制造业体系和扎实的产业基础,是华南地区的综合性工业制造?#34892;摹?#22240;广深科技创新走廊的辐射而形成的大规模科创产业集群,将会助燃广州经济新旧动能的转换调整,加速汽车制造、电子产品及石油化工等传统支柱产业转型升级,并带动IAB、NEM等新兴产业发展。其次,广州的高校与国家省重点科研机构数量占湾区的70%以上,优秀的高校人才及科研机构资源也为初创及高新?#38469;?#20225;业的孵化培育提供了重要支撑。邵丰预见,在广深创新科?#30002;?#24266;对产业和人才的需求与支持下,一批成功转化科研成果与专利项目的高新?#38469;?#19982;独角兽企业队伍将?#25214;?#25193;大,为广州科创产业提供源源?#27426;?#30340;动力。
      
      对于科创企业而言,行业及上下游产业链企业集聚程度、办公成本、人才可获得性、交通便利?#32422;?#37197;套孵化设施等均是影响其布局落子的重要考虑因素。随着产业结构的升级转型及城市更新的?#27426;賢平?#24191;州优质产业园市场步入快速增长期。较优的产业园租金水平,使广州成为了科创企业落户的理想选择。其中,天河科技园/软件园作为天河智慧城的核心区域,聚集逾600家高新?#38469;?#20225;业,28家总?#31185;?#19994;;而以高新?#38469;?#20135;业研究开发、生产制造为主的科学城,是广州东部发展战略的?#34892;?#21306;域,已聚集LG电子、日立、床位、索尼电子、宝能及多益网络等多家高端制造、信息?#38469;酢?#31185;创及研发类企业落户。未来,将有更多优质产业载体承接高端产业,助力区域产?#30340;?#32858;力及城市竞争力的提升。
      

      
      图2各城市科创产业园租金比较来源:戴德梁行研究部
      
      粤港澳大湾区的融合发展,以及"1小时交通圈"的构建,将在区域均衡化发展进程中,促进各类核心生产要素实现自由、高效的流动,?#20013;?#20026;湾区地产板块创造更多"钱"途无量的机遇。
      
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